El alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb se ha convertido en una de las formas más populares de generar ingresos pasivos. Sin embargo, detrás de esta aparente simplicidad se esconde un complejo entramado fiscal y legal que todo propietario debe conocer para evitar sanciones. En este artículo, desglosaremos paso a paso las obligaciones tributarias, los impuestos aplicables y los requisitos legales según tu modelo de operación.
España regula el alquiler vacacional mediante normativas estatales, autonómicas y locales, creando un mosaico jurídico que varía según la ubicación de la vivienda. A nivel fiscal, la Agencia Tributaria distingue tres escenarios clave que determinan tus obligaciones:
Cuando ofreces servicios complementarios al hospedaje, la ley considera que ejerces una actividad económica. Esto desencadena obligaciones similares a las de cualquier negocio turístico.
Debes darte de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) bajo el epígrafe 685.1: "Alojamientos turísticos extrahoteleros". Aunque el IAE está exento para autónomos durante los primeros dos años, el alta sigue siendo obligatoria.
Este escenario exige alta en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos), independientemente de tus ingresos. La cuota mínima para 2025 es de 230€ mensuales, aunque existen bonificaciones para nuevos autónomos.
Si solo cedes la vivienda sin prestar servicios, te acoges al régimen de alquileres habituales con particularidades importantes.
El epígrafe aplicable es el 861.1 (alquiler de viviendas). Aquí:
Los ingresos se imputan como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración anual. Podrás deducir gastos proporcionales a los días alquilados:
Superar los 120 días anuales de alquiler puede hacer que Hacienda reclasifique la actividad como económica. Además, pierdes acceso a bonificaciones fiscales para arrendamientos de larga duración.
Al ceder tu vivienda a una gestora profesional, las obligaciones cambian radicalmente:
Usarás el mismo epígrafe 861.1, pero deberás emitir facturas con IVA al 21% a la empresa gestora. Esta diferencia crucial se debe a que la cesión se considera prestación de servicios empresariales.
Los ingresos siguen declarándose como rendimientos de capital inmobiliario, pero no podrás aplicar la reducción del 60% para arrendamientos habituales. Los gastos se imputan igual que en el modelo anterior.
| Aspecto | Con servicios | Sin servicios | Con gestora |
|---|---|---|---|
| Epígrafe IAE | 685.1 | 861.1 | 861.1 |
| IVA aplicable | 10% | Exento | 21% |
| IRPF | Actividad económica | Capital inmobiliario | Capital inmobiliario |
| Seguridad Social | Obligatoria (RETA) | No aplica | No aplica |
Depende del modelo: con servicios (IVA 10%, IRPF como actividad), sin servicios (exento de IVA, IRPF como capital) o con gestora (IVA 21%, IRPF como capital). Además, algunas CCAA aplican impuestos turísticos que debes repercutir.
En el modelo sin servicios, tributas por el 100% del rendimiento neto (ingresos menos gastos) al tipo marginal de IRPF (19%-45%). Si es actividad económica, aplicas reducciones por módulos o gastos reales. Un ejemplo: 2.000€ mensuales con gastos de 500€ pagan impuestos sobre 1.500€.
En la mayoría de comunidades autónomas sí es obligatorio, especialmente en zonas turísticas. Madrid exige registro, mientras que Baleares pide licencia previa. Consulta la normativa local para evitar multas de hasta 30.000€.
Solo si son mejoras (no mantenimiento) y en proporción a los días alquilados. Una reforma de 6.000€ con 90 días de alquiler anuales permite deducir 1.479€ (6.000€ x 90/365). Documenta siempre las facturas.
No. A diferencia de los alquileres tradicionales, las plataformas no practican retenciones. Debes calcular y pagar los impuestos tú mismo mediante autoliquidaciones trimestrales o anuales.
Hacienda recibe datos de plataformas digitales. El subregistro puede generar: recargos del 20%-150%, intereses de demora e incluso delito fiscal para cantidades superiores a 120.000€ anuales.
En municipios con alta presión turística como Barcelona, el IBI puede incrementarse hasta un 150% para viviendas con licencia turística. Revisa las ordenanzas fiscales locales.
La Ley de Propiedad Horizontal permite prohibir el alquiler turístico si lo acuerdan 3/5 de los propietarios. Si tu edificio tiene esta cláusula, podrías enfrentar demandas.
Para una explicación visual de estos conceptos, te recomendamos este video donde se detallan los aspectos prácticos de la declaración de renta en alquileres vacacionales:
El alquiler turístico sigue siendo una inversión rentable, pero exige rigor contable. Con esta guía, podrás navegar el laberinto fiscal y maximizar tu rentabilidad dentro de la legalidad.
