El alquiler de vivienda en España es una de las inversiones más populares y estables, pero su fiscalidad puede resultar compleja. En este artículo, desglosamos paso a paso cómo tributan estos ingresos, qué gastos son deducibles y cómo aprovechar las ventajas fiscales para maximizar tu rentabilidad. Desde el cálculo del rendimiento neto hasta las reducciones aplicables, te guiamos con ejemplos prácticos y consejos clave para que tomes decisiones informadas.
El alquiler de vivienda se clasifica como rendimiento de capital inmobiliario en la declaración de la renta. A diferencia de los ingresos por trabajo, estos rendimientos tienen normas específicas de tributación y deducciones. No están sujetos a IVA, pero sí al IRPF, y su tratamiento fiscal varía según si el inmueble es vivienda habitual del inquilino o se destina a alquiler vacacional.
El primer paso para determinar la tributación es calcular el rendimiento íntegro, que corresponde a la totalidad de los ingresos brutos por alquiler. Por ejemplo, si alquilas un piso por 800 euros al mes, tu rendimiento íntegro anual será de 9,600 euros. Esta cifra es el punto de partida para aplicar deducciones y reducciones.
Los gastos asociados al alquiler pueden reducir significativamente la base imponible. A continuación, detallamos los principales:
La amortización es uno de los gastos más relevantes. Se aplica sobre el valor de la edificación, excluyendo el suelo. Para calcularlo:
Por ejemplo, si compraste una vivienda por 147,000 euros y el valor catastral de la edificación es 55,000 euros, la amortización anual sería 1,650 euros (3% de 55,000).
Una vez obtenido el rendimiento neto (ingresos menos gastos), aplicas una reducción del 60%. Esta ventaja fiscal significa que solo tributarás por el 40% restante. Por ejemplo, si tu rendimiento neto es 2,269 euros, la reducción sería 1,361 euros (60%), dejando un rendimiento neto reducido de 908 euros.
| Gastos deducibles | Gastos no deducibles |
|---|---|
| Intereses de hipoteca | Amortización de capital |
| IBI y tasas municipales | Gastos de mejora (ej: reformas) |
| Reparaciones y mantenimiento | Seguro de vida vinculado a hipoteca |
| Comunidad de propietarios | Gastos personales del propietario |
Supongamos que alquilas un piso por 800 euros/mes (9,600 euros/año) y tienes los siguientes gastos:
Rendimiento neto: 9,600 - (200 + 1,800 + 1,000 + 500 + 500 + 300 + 3,031) = 2,269 euros.
Reducción del 60%: 2,269 x 60% = 1,361 euros.
Rendimiento neto reducido: 2,269 - 1,361 = 908 euros (base imponible).
Los ingresos por alquiler tributan como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF. Debes declararlos anualmente, aplicando las deducciones y reducciones permitidas. La base imponible se suma a otros ingresos (como salarios) y se grava según tu escala marginal.
Además del flujo de ingresos estable, destacan:
Además de los gastos detallados, la reducción del 60% sobre el rendimiento neto es clave. Por ejemplo, si tu rendimiento neto es 5,000 euros, solo tributarás por 2,000 euros (40%).
Hacienda no permite amortizar el valor de transmisión en herencias o donaciones, solo los gastos inherentes (como impuestos). Esto reduce significativamente la amortización aplicable, una polémica pendiente de resolución judicial.
Sí, pero al 10% anual durante 10 años. Si equipas una cocina por 10,000 euros, podrás deducir 1,000 euros anuales.
Sí. No hay exención para rendimientos de capital inmobiliario, independientemente del importe.
Hacienda puede rechazar las deducciones. Guarda todas las facturas con DNI/CIF del proveedor y justificantes de pago.
No aplica la reducción del 60% y puede tributar como actividad económica (no como rendimiento inmobiliario).
Para profundizar en estos conceptos, te recomendamos ver el siguiente video donde se explica con detalle un caso práctico:
El alquiler de vivienda en España ofrece ventajas fiscales significativas, especialmente con la reducción del 60%. Optimizar las deducciones y entender conceptos como la amortización puede marcar la diferencia en tu rentabilidad. Si tienes dudas, consulta a un asesor fiscal o visita nuestra sección de guías para más información.
