Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás en tu vida. En 2025, con un mercado inmobiliario en constante evolución y precios que continúan su tendencia alcista, esta decisión requiere aún más preparación y conocimiento.
Este artículo te guiará a través de los 11 aspectos fundamentales que debes verificar antes de firmar cualquier contrato de compraventa. Desde documentos legales esenciales hasta inspecciones técnicas que pueden salvarte de costosas sorpresas, cubriremos todo lo que necesitas saber para tomar una decisión informada y segura.
Recuerda: una compra inmobiliaria no es como adquirir cualquier otro bien. Los errores pueden costarte decenas de miles de euros y años de problemas. Sigue leyendo para convertirte en un comprador informado y evitar los errores más comunes.
La nota simple es el documento más importante que debes solicitar antes de considerar cualquier compra inmobiliaria. Este registro público, obtenido del Registro de la Propiedad, contiene información vital sobre la vivienda que estás considerando.
Un error común es confiar en una nota simple antigua. Siempre solicita una actualizada, preferiblemente con menos de 3 meses de antigüedad. El coste es mínimo (generalmente menos de 20€) y puede ahorrarte problemas legales considerables.
Si vas a solicitar una hipoteca, el banco requerirá este documento de todos modos. Obtenerlo por tu cuenta antes de iniciar el proceso te dará una ventaja negociadora y te permitirá identificar posibles problemas con anticipación.
Para edificios con más de 45 años de antigüedad (en algunas comunidades autónomas el límite es menor), el Certificado de Inspección Técnica del Edificio es un requisito legal que puede revelar problemas estructurales críticos.
Es importante entender que los edificios se clasifican según sus deficiencias:
| Tipo de deficiencia | Frecuencia de inspección | Controles adicionales |
|---|---|---|
| Sin deficiencias | Cada 10 años | Ninguno |
| Deficiencias importantes | Cada 6 años | Control técnico cada 2 años |
| Deficiencias graves | Cada 3 años | Control técnico anual |
Aunque el vendedor no está obligado a mostrarte este certificado, insistir en verlo es una medida de protección básica. Si se niegan, considera seriamente si quieres asumir el riesgo de comprar "a ciegas".
Desde junio de 2013, el Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para todas las viviendas en venta. Este documento no solo es un requisito legal, sino una herramienta valiosa para estimar tus futuros gastos en energía.
La escala va de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). Una vivienda con clasificación D o inferior probablemente tendrá altos costes de climatización, especialmente en zonas con inviernos fríos o veranos muy calurosos.
El certificado también incluye información valiosa sobre:
Con los precios de la energía en constante fluctuación y las normativas europeas cada vez más estrictas, una mala calificación energética puede:
Un consejo práctico: compara el certificado energético con las facturas reales de los últimos 12 meses. Si el consumo declarado es mucho mayor que lo que sugiere el certificado, podría haber discrepancias que merezcan una investigación más profunda.
Las instalaciones eléctricas antiguas no solo son ineficientes, sino potencialmente peligrosas. Una inspección adecuada puede prevenir incendios y garantizar que la vivienda cumple con los estándares de seguridad actuales.
El coste de renovar una instalación eléctrica completa varía considerablemente:
| Tipo de vivienda | Coste estimado | Duración aproximada |
|---|---|---|
| Estudio o apartamento pequeño | 1.500€ - 2.500€ | 2-3 días |
| Piso de 2-3 habitaciones | 2.500€ - 3.500€ | 3-5 días |
| Vivienda grande (+4 habitaciones) | 3.500€ - 4.500€ | 5-7 días |
Antes de comprar, contrata a un electricista certificado para que evalúe el estado de la instalación. Este gasto inicial puede ahorrarte miles en reparaciones futuras y, lo más importante, garantizar la seguridad de tu familia.
Las humedades y grietas son quizás los problemas más comunes y a la vez más subestimados en las viviendas. Pueden ir desde simples cuestiones estéticas hasta graves problemas estructurales.
| Tipo de grieta | Ancho aproximado | Posible causa | Gravedad |
|---|---|---|---|
| Fisuras superficiales | Menos de 0,5 mm | Movimientos térmicos normales | Baja |
| Grietas finas | 0,5 mm - 2 mm | Asentamiento del edificio | Media |
| Grietas gruesas | Más de 2 mm | Problemas estructurales | Alta |
Un consejo profesional: si detectas humedades, intenta determinar su origen antes de comprar. Las humedades por filtración (de lluvia o tuberías) son diferentes a las humedades por capilaridad (que suben desde el suelo) y requieren soluciones distintas.
Una inspección adecuada del sistema de fontanería puede prevenir futuros desastres como inundaciones, goteras o problemas de presión de agua.
Para una evaluación completa, considera contratar un fontanero profesional que pueda:
Recuerda: el coste de reparar problemas de fontanería en una vivienda puede variar desde unos cientos de euros por fugas simples hasta decenas de miles si requiere romper paredes o suelos para acceder a tuberías defectuosas.
Uno de los mayores riesgos al comprar una vivienda en un edificio es heredar derramas (contribuciones extraordinarias) no pagadas u obras pendientes que pueden suponer gastos considerables.
Consejo clave: Pide al presidente o administrador de la comunidad un certificado que acredite que:
En 2025, con muchos edificios necesitando adaptarse a nuevas normativas de eficiencia energética y accesibilidad, es especialmente importante verificar si hay obras de rehabilitación programadas que puedan afectar a tu economía.
Además de las instalaciones principales, hay otros elementos que merecen tu atención antes de comprometerte con una compra.
| Instalación | Qué revisar | Posibles problemas |
|---|---|---|
| Sistema de calefacción | Edad, tipo, eficiencia, último mantenimiento | Costes de reemplazo, obsolescencia |
| Timbre y portería | Funcionamiento, modernidad | Coste de actualización sistema antiguo |
| Cobertura móvil | Señal en todas las habitaciones | Zonas muertas, mala recepción |
| Internet | Tipo de conexión disponible | Limitaciones de velocidad |
No subestimes la importancia de estos elementos. Un sistema de calefacción obsoleto puede suponer gastos anuales de miles de euros en combustible, mientras que problemas de cobertura móvil o internet pueden afectar significativamente tu calidad de vida o teletrabajo.
Tus futuros vecinos pueden hacer que tu experiencia en la nueva vivienda sea maravillosa o una pesadilla. Investigar el ambiente de la comunidad es tiempo bien invertido.
Preguntas inteligentes para hacer a los vecinos:
Recuerda: la información que obtengas de los vecinos puede ser más valiosa que cualquier inspección técnica. Ellos conocen los problemas reales del edificio y la zona.
El estado del techo es uno de los aspectos más olvidados al comprar una vivienda, especialmente en pisos que no son los últimos. Sin embargo, los problemas en el techo pueden ser de los más costosos de reparar.
