Invertir en bienes raíces para alquilar puede ser una de las estrategias más rentables y estables para generar ingresos pasivos. Sin embargo, sin los cálculos adecuados, podrías cometer errores costosos. Este artículo te guiará paso a paso a través de los cuatro ratios fundamentales que todo inversor inmobiliario debe dominar para tomar decisiones informadas y maximizar sus retornos.
Muchos inversores adquieren propiedades sin entender realmente su rentabilidad potencial. Ya sea que estés comenzando o ya tengas un portafolio inmobiliario, conocer estos cuatro cálculos te permitirá evaluar con precisión cada oportunidad de inversión. A continuación, desglosaremos cada uno de ellos con ejemplos prácticos y consejos para aplicarlos en tu estrategia.
El cash flow es la diferencia entre los ingresos por alquiler y los gastos totales asociados a la propiedad. Es el indicador más inmediato de la salud financiera de tu inversión.
Para calcularlo, sigue estos pasos:
Un cash flow positivo (o al menos neutro) es crucial. Si es negativo, la propiedad te costará dinero cada mes.
Este ratio mide la rentabilidad anual en función del dinero que has invertido inicialmente. Es ideal para comparar distintas oportunidades.
Fórmula: (Cash flow anual / Inversión inicial) x 100.
En nuestro ejemplo:
Un valor del 6% o superior se considera sólido. Este ratio es especialmente útil si priorizas ingresos recurrentes.
No incluye la apreciación del inmueble ni el pago del principal de la hipoteca. Por ello, debe complementarse con otros cálculos.
El Cap Rate evalúa la rentabilidad de la propiedad sin considerar financiación. Es útil para comparar propiedades en diferentes mercados.
Fórmula: (NOI / Precio de compra) x 100.
Donde el NOI (Net Operating Income) es:
Si el precio de compra es €170,000:
Busca propiedades con Cap Rate del 6% o más, aunque en zonas con alta apreciación puedes aceptar un 4-5%.
El ROI proyecta la rentabilidad total, incluyendo la apreciación del inmueble a lo largo del tiempo. Es clave para inversiones a largo plazo.
Supongamos:
Usando una calculadora de rentabilidad:
Un ROI del 8% o más es ideal. Este cálculo es más incierto porque depende de la apreciación, pero ofrece una visión a largo plazo.
| Ratio | Fórmula | Objetivo ideal | Ventajas |
| Cash Flow | Ingresos - Gastos | Positivo | Mide liquidez mensual |
| Cash on Cash | (Cash flow anual / Inversión) x 100 | >6% | Rentabilidad sobre capital invertido |
| Cap Rate | (NOI / Precio compra) x 100 | >6% | Compara propiedades sin financiación |
| ROI | Rentabilidad anualizada incluyendo apreciación | >8% | Perspectiva a largo plazo |
En mi primera inversión, prioricé el apalancamiento y la apreciación sobre el cash flow inmediato:
Esta estrategia funcionó porque:
Estas son cinco estrategias populares:
Cada una tiene sus riesgos y beneficios. La elección depende de tu capital, tiempo y tolerancia al riesgo.
Los expertos señalan que se puede obtener hasta un 30% de utilidades en flips o mercados emergentes. En alquileres:
Ejemplo: Una propiedad de €200,000 con 20% de entrada (€40,000) puede generar €12,000 anuales (6% bruto) más apreciación.
Actualmente, y en promedio, una rentabilidad anual del 4% se considera buena, aunque algunas inversiones pueden alcanzar el 7% o más. Factores clave:
La inflación suele beneficiar a los bienes raíces:
Sin embargo, una inflación muy alta puede reducir el poder adquisitivo de los inquilinos.
Depende de tus objetivos:
En 2025, con los altos costes de construcción, las propiedades usadas en buen estado pueden ser más rentables.
Una inversión inmobiliaria exitosa requiere balancear estos cálculos según tu estrategia:
Recuerda: una propiedad que cubre sus costes, tiene un Cap Rate del 6% y un ROI proyectado del 8% suele ser una excelente inversión.
Para profundizar en estos conceptos, te invitamos a ver este video explicativo con ejemplos adicionales:
¿Listo para aplicar estos cálculos en tu próxima inversión? Explora más guías en nuestro blog para tomar decisiones informadas.
